Een stel tekent een compromis voor een oud appartement met energielabel D. Drie weken later ontdekt de koper dat de gevelrenovatie, die in de algemene vergadering is goedgekeurd, de kosten met enkele duizenden euro’s zal verhogen. De verkoper had deze kwestie niet voorzien bij de verkoop. Dit soort situaties illustreert een vaak onderschat punt: het slagen van een vastgoedproject berust op technische voorbereiding, niet op intuïtie.
Energieprestaties en type vastgoed: twee variabelen die alles veranderen in een vastgoedproject
De markt behandelt niet alle vastgoed op dezelfde manier. Oude appartementen vertonen een lichte prijsstijging, terwijl huizen in veel sectoren stagneren of dalen. Dit verschil is deels te verklaren door de locatie (appartementen zijn geconcentreerd in gebieden met hoge vraag), maar ook door de woonoppervlakte, die gemakkelijker te renoveren is in een appartementencomplex dan in een vrijstaand huis.
Het energielabel speelt nu een rol in de onderhandelingen. Vastgoed met goede thermische prestaties verkoopt sneller, soms zonder discussie over de prijs. Omgekeerd ondervinden energie-intensievere woningen veel belangrijkere onderhandelingen. Voor een verkoper kan het laten uitvoeren van een energie-audit vóór de verkoop helpen om te bepalen of gerichte werkzaamheden (isolatie van de zolder, vervanging van een ketel) het energielabel met een letter kunnen verbeteren, en dus de perceptie van het vastgoed door de kopers kunnen veranderen.
Voor een koper wordt aangeraden altijd het volledige energielabel (niet alleen de letter) te vragen en de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden te berekenen om ten minste klasse D te bereiken. Dit is een feitelijke onderhandelingsfactor, veel effectiever dan een subjectief argument over de prijs per vierkante meter.
De professionals die deze transacties dagelijks begeleiden, zoals die op https://www.accia-immobilier.fr/, integreren deze energieanalyse al bij de waardering van het vastgoed.
Waardering van de verkoopprijs: de methode die maanden van stilstand voorkomt
Een te hoge prijs vaststellen blijft de belangrijkste oorzaak van een abnormaal lange verkoopperiode. De klassieke reflex is om online advertenties in dezelfde buurt te bekijken, maar deze weergegeven prijzen komen niet overeen met de werkelijke verkoopprijzen. Notariële databases publiceren de daadwerkelijk ondertekende transacties, met een vertraging van enkele maanden.
De concrete methode bij verkoop:
- Bekijk de werkelijke vierkante meterprijzen in de gemeente via de gegevens van notarissen (gratis online beschikbaar), gefilterd op type vastgoed en recente periode.
- Vergelijk met ten minste drie schattingen van lokale makelaars, en vraag hen om het eventuele verschil tussen hun schatting en de notariële gegevens te rechtvaardigen.
- Neem de elementen op die de prijs omhoog of omlaag kunnen beïnvloeden: verdieping, lichtinval, geluidsoverlast, goedgekeurde of te verwachten werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen, en natuurlijk het energielabel.
Een goed vanaf het begin gewaardeerd vastgoed verkoopt gemiddeld veel sneller dan een overgewaardeerd vastgoed dat na enkele weken zonder biedingen wordt gecorrigeerd. Een prijsdaling tijdens de verkoopperiode stuurt een negatief signaal naar kopers, die een verborgen gebrek vermoeden.
Vastgoed kopen en leencapaciteit: wat de bank echt bekijkt
Voordat je iets bezoekt, regel je de financiering. De online simulatie geeft een eerste idee, maar vervangt geen afspraak met een makelaar of bankadviseur die het volledige dossier heeft.
De criteria die een aankoopdossier blokkeren
De schuldenlast blijft in de meeste gevallen beperkt tot een derde van het netto-inkomen. Wat vaak problemen oplevert, is niet het salaris maar de lopende kredieten (auto, consumptie) en de terugkerende lasten. Een consumptiekrediet aflossen voordat je een hypotheekaanvraag indient kan leiden tot een verhoging van de leencapaciteit met enkele tienduizenden euro’s.
Het eigen vermogen speelt ook een rol, maar de reacties hierover variëren afhankelijk van de banken en de periodes. Sommige banken accepteren financiering zonder eigen vermogen voor stabiele profielen, andere vereisen minimaal de notariskosten.
Een solide dossier voorbereiden
Een schoon dossier versnelt de verwerking. Concreet betekent dit: de laatste drie bankafschriften zonder overtrek, recente loonstroken, belastingaanslagen en een realistisch financieringsplan. Banken kijken ook naar de professionele stabiliteit (bevestigd vast contract, anciënniteit, inkomensontwikkeling).
Gelijktijdig verkopen en kopen: de concrete valkuilen om te anticiperen
Dit is de meest voorkomende situatie voor eigenaren die van hoofdverblijfplaats veranderen, en het is ook de meest risicovolle als het niet goed wordt gecoördineerd.
Eerst verkopen beveiligt het budget: je weet het exacte bedrag dat beschikbaar is voor de nieuwe aankoop. Het risico is dat je tussen de twee transacties moet huren als je niet onmiddellijk iets vindt. Eerst kopen veronderstelt een tijdelijke financiële capaciteit om twee eigendommen te dragen (overbruggingskrediet of persoonlijke liquiditeit), met een kostenpost die vaak wordt onderschat.
Onderhandelen over gelijke termijnen tussen de verkoop en de aankoop blijft de meest effectieve oplossing. Je kunt bijvoorbeeld de verkoop conditioneren aan een uitgestelde gebruiksperiode van enkele weken, of een opschortende voorwaarde voor aankoop in het verkoopcompromis opnemen. Deze constructies worden besproken bij de ondertekening van het compromis, niet erna.
- Het overbruggingskrediet dekt doorgaans een deel van de waarde van het verkochte vastgoed, maar de maandlasten komen bovenop de hoofdhypotheek: dit moet worden meegenomen in de berekening van de schuldenlast.
- De vervangingsclausule stelt de koper in staat om vervangen te worden door een SCI of een derde partij, wat de transactie kan compliceren als de verkoper niet vooraf op de hoogte is gesteld.
- De waarborgsom die bij het compromis wordt gestort (vaak rond de vijf tot tien procent van de prijs) blijft bij de notaris geblokkeerd: bij terugtrekking buiten de wettelijke termijn kan deze verloren gaan.
De huidige markt heeft een zekere liquiditeit herwonnen ten opzichte van het recente dieptepunt, met een opmerkelijke stijging van de verkoopvolumes op jaarbasis. Desondanks blijft het aantal transacties aanzienlijk onder het hoogtepunt van 2021. Dit betekent dat goed gepositioneerde eigendommen kopers vinden, maar dat te hebzuchtige verkopers of te afwachtende kopers langere wachttijden ondervinden.
Of je nu koopt of verkoopt, de rode draad blijft dezelfde: documenteer elke beslissing met verifieerbare gegevens, anticipeer op bijkomende kosten (notaris, werkzaamheden, gemeenschappelijke lasten) en beschouw nooit een mondelinge overeenkomst als een verbintenis. Het compromis dat bij de notaris is ondertekend markeert het echte startpunt van de transactie.